Реконструкция зданий и сооружений: когда и зачем может потребоваться

Реконструкция сооруженийРеконструкция зданий представляет собой комплекс строительных, монтажных и технических работ, направленных на изменение готового объекта в целях улучшения различных его свойств и характеристик, таких как: увеличение пропускной способности, площади или вместимости, количества этажей и внутренних помещений, переквалификация, улучшение физического и эстетического состояния, добавление или изменение элементов инженерных и прочих систем (освещение, отопление, вентиляция) для адаптации их под новые нужды и так далее.

При каких обстоятельствах может понадобиться реконструкция

Реконструкция зданий и сооружений может понадобиться в разных случаях, например, таких:

  1. Переквалификация – смена направления деятельности. В связи с тем, что жизнь динамична (сегодня актуально одно, завтра – другое), часто требуется переоборудовать здание под новые нужды – из магазина в склад, из административного отдела в производственный цех, из ремонтной мастерской  в автомойку и так далее.
  2. Реконструкция зданий, минимум их реставрация, является закономерностью при смене владельца, приобретающего объекты для реализации собственных планов и нужд.  В таком случае целью реконструкции становится адаптация имеющегося здания под новые планы эксплуатации, что влечет за собой изменение конструкции, установку нового оборудования, ремонт отдельных элементов и другие мероприятия.
  3. С каждым днем даже самый новейший объект, построенный по последним технологиям, устаревает. Спустя несколько лет или десятилетий, может потребоваться его перестройка для усовершенствования и повышения соответствия текущим требованиям и нормам.
  4. Реконструкция существующего, не слишком старого и вполне современного здания может потребоваться в результате выявления минусов в имеющихся инженерных системах (отопления, освещения, вентиляции), недостатка входов, выходов, окон и так далее.
  5. В случае с предприятиями и складами часто требуется реконструкция помещений внутри зданий — увеличение их площади, добавление новых зон, терминалов, переоборудование, связанные с расширением масштабов или сменой спецификации деятельности.
  6. Работы по реконструкции зданий и сооружений вполне закономерно требуются при их естественном износе в процессе длительной эксплуатации или при недобросовестном первоначальном строительстве.

 

Этапы проведения реконструкции

Реконструкция существующего зданияВесь процесс реконструкции здания условно можно подразделить на несколько этапов:

  1. Выбор организации, которая будет заниматься реконструкцией здания и изложение ответственным лицам поставленных целей и задач.
  2. Обследование зданий и сооружений, составление аналитических отчетов, отражающих текущее состояние и обоснование необходимости проведения реконструкции.
  3. Разработка ТЗ (технического задания), в котором должны быть отражены все требуемые работы, их этапы и необходимое для проведения оборудование, а также смета с подробным указанием стоимости каждого вида работ в отдельности и реконструкции здания в целом.
  4. Непосредственно строительные работы при реконструкции здания, соответствующие утвержденному обеими сторонами (исполнителем и заказчиком) плану.
  5. Завершающие работы, направленные на проверку и доведения до совершенства всех элементов нового реконструированного здания.
  6. Сдача готового объекта и подписание актов приемки.

 

Различие капитального ремонта и реконструкции здания

Реконструкция ангараДля того чтобы адекватно оценить разницу между понятиями  реконструкция и капитальный ремонт необходимо знать, что конкретно каждый из них обозначает применительно к зданиям и сооружениям.

Капитальная реконструкция представляет собой отдельное направление в градостроительной деятельности, в процессе которого здание конструктивно и технологически претерпевает значительные изменения, целью которых является присвоение зданию новых качеств и характеристик (площадь и объем, высота и этажность, вместительность и назначение).

Капитальный ремонт зданий, в отличие от их реконструкции, не подразумевает под собой каких-либо значимых конструктивных изменений. Он направлен лишь на обновление отдельных частей, их реставрацию или замену.

Ремонт и реконструкция зданий различаются еще и следующими моментами:

  1. Для проведения капремонта не требуется получение разрешений и осуществление строгого надзора, а также исключаются анализ земельного участка, составление новых проектов и государственных экспертиз, так как справедливыми и актуальными считаются те материалы, что были подготовлены при первоначальном строительстве. Проведение работ отражается в новом приложении к существующему проекту.
  2. Для реконструкции зданий и объектов любого типа и назначения требуется проведение всех обследований и экспертиз, а также подготовка полного комплекта технической и проектной документации.

Реконструкция промышленных и производственных сооружений

Реконструкция промышленных зданийПричины реконструкции промышленных зданий всегда одинаковы – это расширение производственной базы для увеличения объемов и улучшения качества выходящей продукции, модернизация используемых технологий, добавление единиц или установка нового более современного оборудования, улучшение условий труда и повышение вместительности рабочего персонала.

Реконструкция может проводиться для всех производственных зданий или только для отдельных сооружений производств любых масштабов. Это могут быть как полноценные промышленные заводы, отдельные их цеха, так и небольшие предприятия.

Полный комплекс реконструкционных работ включает в себя:

  1. Расширение фундаментного основания и добавление новых элементов несущих конструкций.
  2. Добавление новых этажей и усиление перекрытий между имеющимися.
  3. Увеличение высоты производственных цехов и длины их пролетов.
  4. Подготовка места для установки нового оборудования.
  5. Внесение изменений в расположение систем коммуникаций и других обязательных элементов.
  6. Устранение выявленных неисправностей – замены изношенных элементов на новые, ремонт кровли и так далее.

Важным аспектом в проведении реконструкции производственных зданий является сохранение или незначительное понижение эффективности производственного процесса. В связи с этим все работы выполняют узловым методом — все производство подразделяется на отдельные узлы, пока реконструируется один из них, все остальные функционируют в полном объеме.

Реконструкция складских помещений

Реставрация складаНаряду с промышленными объектами, часто требуется проведение реконструкции зданий складского типа.

Возможные причины реконструкции складских ангаров:

  1. Недостаток места.
  2. Адаптация под конкретный товар, например, зерновые культуры.
  3. Добавление новых зон – холодильной, выгрузки и так далее.
  4. Увеличение количества терминалов для отгрузки и приемки товаров.
  5. Установка нового современного оборудования и подготовка стеллажей.
  6. Добавление новых элементов в каркас или смена типа облицовки, например, переход с тента на гибкий сэндвич.

Таким образом, реконструкция – целесообразный и иногда незаменимый метод смены назначения зданий, повышения качества их эксплуатации и рентабельности. Но ко всему требуется подходить с умом. Может сложиться так, что проведенный капитальный ремонт обойдется дороже, чем возможная реконструкция того же объекта и, наоборот, стоимость постройки нового здания в Москве в реальности окажется намного ниже, чем переделка уже имеющегося.